美國房地產市場嚴重放緩已持續了一年多的時間，這一趨勢一直未得到緩解，與此同時，美國長期國債收益率紛紛刷新10余年來高位，作為全球資本市場的基準利率，10年期美債收益率更是一度逼近4.9%關口，導致抵押貸款利率居高不下，近來已飆升至23年來最高，這些因素合力將美國房屋銷售拖至自次貸危機時期以來的最低水平。

10月18日美債再次遭遇大規模拋售，基準10年期美債收益率逼近5%，10年期美債收益率收盤飆升11.8個基點至4.845%，創下2007年7月25日以來的最高收盤水平。在30年期美債市場上，收盤利率為 4.927%，僅次于10月6日4.973%的2007年以來收益率最高點。短端利率漲得更兇，2年期美債收益率一度上行14個基點至5.24%，刷新2006年以來的十七年最高。

利率不斷上行背后，是市場對于美國政府債券需求下降的最新警告信號，當日從3個月期到30年期美債收益率全線走高。其中，3年期、5年期和7年期美債收益率均飆升15個基點。由于市場預計美聯儲將繼續加息，美股三大指數均收跌。在美債收益率走高的同時，美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率本周也一舉突破了8%，為2000年中期以來首次。

這一極端的高利率水平很可能進一步對美國樓市成交形成沖擊。從長遠來看，如果買家以20%的首付購買價值40萬美元的房屋，那么如今的每月房貸支出將比兩年前多出近1000美元。

如今美國的潛在購房者和房主都受到高利率的困擾——購房者想買但買不起，抵押貸款利率攀升的速度將大多數有購房欲望的人拒之門外；房主坐擁幾年前的低利率房貸，看不到賣房的刺激因素。買方和賣方持續向相反的方向行進。目前只有那些高收入或有大量現金的人才能買得起房。房利美首席經濟學家兼高級副總裁道格·鄧肯（Doug Duncan）預計，抵押貸款利率上升的環境將繼續抑制住房活動，并使住房負擔能力進一步復雜化，直至2024年。

2009年第二季度，美國家庭抵押貸款債務占可支配收入的65%，金融危機開始時的峰值為100%。抵押貸款債務與房地產資產的比率（即貸款價值比）在2023年第二季度為27%。攝《財經》記者金焱

全美房地產經紀人協會的數據顯示，美國人的購房負擔能力在今年夏天下降到了自1985年以來的最低水平。經濟學家預測，2023年二手房銷量將至少下降至2011年以來的最低水平。當時美國人口相對較少，美國樓市則緩慢地從史無前例的次貸危機的陰霾中艱難恢復。

根據房地產經紀公司Redfin6月的分析，美國約92%的按揭房主的按揭利率低于6%。Zillow的數據則顯示，美國80%的按揭房主的按揭利率低于5%。隨著30年期抵押貸款利率接近 8%，房主可能對出售房屋興趣不大，因為他們可能不得不購買另一套利率更高的房屋。 根據Realtor.com的數據，9月待售房屋庫存與去年同期相比減少了4%。

根據房地美公司的數據，美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率日前已升至7.57%，自8月以來又累計上升了約50個基點——當時美國抵押貸款利率近一年來首次超過了7%，房屋銷量也降至了1月以來的最低水平。 

美國企業研究所（AEI）高級研究員愛德華·J·平托(Edward J. Pinto)此前是前房利美(Fannie Mae)的執行官，他對《財經》記者說，“我們正在經歷美國有史以來最嚴重的住房危機之一。這導致無家可歸人數創歷史新高，且整整一代人都確信他們永遠不會擁有住房，而后者是進入美國中產階級的重要標志。”

據Redfin的經濟研究負責人Chen Zhao估計，2023年美國成屋銷售總量預計將為410萬套左右，這將是自2008年雷曼兄弟倒閉并引發全球金融危機以來年度銷量的最低水平。Zhao表示，由于抵押貸款利率可能繼續維持在較高水平，明年的銷量也不太可能會大幅回升。她指出，“我們將面臨相當長時間的冰凍期”。

今年美國房地產市場成交的蕭條，與本世紀頭十年房地產泡沫破滅后的前一次放緩截然不同。當時，美國經濟陷入深度衰退，數百萬房主因喪失抵押品贖回權而失去房屋。而這一次，由于借貸成本上升、房價屢創新高以及待售房屋庫存非常有限，房屋銷售放緩其實已經持續有一年多的時間。最近，抵押貸款利率攀升速度之快，已導致除了最堅定的購房者，其他購房者都退出交易市場。 

有限的住房庫存、高企的房價和勞動力短缺將持續成為美國房地產市場的不利因素。由于房價增長仍然超過收入增長，購房者的負擔能力在未來仍將是一個問題。攝《財經》記者金焱

花旗集團前全球外匯主管、深數宏觀（DeepMacro）聯合創始人兼CEO杰弗瑞·楊（Jeffrey Young）對《財經》記者指出，美國正向更高的通貨再膨脹狀態移動?？紤]到通脹壓力下降至低于趨勢值的水平僅有非常短的一段時間，我們將其解讀為不利于利率，也就是說，利率還會上升。 

事實證明，影響美國通脹率的最大變數是住房。房租漲勢則是核心通脹的主要推手。最新的通脹數據顯示，美國的通脹依然頑固：美國9月CPI同比漲3.7%，持平8月增速，高于預期的3.6%，連續第三個月反彈；環比增速較8月的0.6%放緩至0.4%，但超過預期的0.3%；核心CPI同比增速從8月的4.3%放緩至4.1%；核心CPI環比增速持平8月的0.3%。美國9月PPI同比增長2.2%，大超預期的1.6%，連續第三個月超預期上漲，較8月的1.6%大幅反彈，為4月以來最大的同比增幅；PPI環比上升0.5%，也超過預期的0.3%；核心PPI同比上漲2.7%，預期為2.3%，較8月的2.2%大幅反彈；核心PPI環比增長0.3%，預期為上漲0.2%。

通脹超預期的原因來自三個方面，一是住房中的業主等價租金(OER)環比增速反彈，二是油價上漲的傳導效應仍在，三是住房以外的服務通脹粘性猶存。CPI住房指數包含主要居所租金(rent of primary residence)和業主等價租金(owners’ equivalent rent, OER)兩個主要分項，前者對應出租房的租金，在CPI中權重約7.6%，后者反映自住房的成本，權重約25.6%。9月主要居所租金環比增長0.5%，與上月持平，業主等價租金環比增長0.6%，較上月的0.4%反彈。后者的反彈推動了CPI住房指數超預期上漲。

即使在正常年份，秋冬季的房地產市場往往也會放緩，房價通常也會比年初有所下降，因為許多家庭不愿在開學期間搬家，購房者也會避免在假期購物。根據全美房地產經紀人協會的數據，如果2023年全年的成屋銷量最終低于預期的少于400萬套，那將是自1995年以來首次跌破這一整數關口。

美國房地產市場的萎縮體現在，房利美9月的調查顯示，只有16%的消費者表示現在是買房的好時機，這一數據與2010年中期以來的歷史新低持平。抵押貸款銀行家協會的數據也顯示，美國抵押貸款申請在9月下旬已降至了1995年以來的最低水平，這表明未來幾個月的房屋銷售預計都將持續低迷。房地產經紀網站Realtor.com的數據顯示，9月上線的房源中有近18%的房屋出現了降價，是自2022年11月以來的最高比例。