美國房地產市場嚴重放緩已持續了一年多的時間,這一趨勢一直未得到緩解,與此同時,美國長期國債收益率紛紛刷新10余年來高位,作為全球資本市場的基準利率,10年期美債收益率更是一度逼近4.9%關口,導致抵押貸款利率居高不下,近來已飆升至23年來最高,這些因素合力將美國房屋銷售拖至自次貸危機時期以來的最低水平。
10月18日美債再次遭遇大規模拋售,基準10年期美債收益率逼近5%,10年期美債收益率收盤飆升11.8個基點至4.845%,創下2007年7月25日以來的最高收盤水平。在30年期美債市場上,收盤利率為 4.927%,僅次于10月6日4.973%的2007年以來收益率最高點。短端利率漲得更兇,2年期美債收益率一度上行14個基點至5.24%,刷新2006年以來的十七年最高。
利率不斷上行背后,是市場對于美國政府債券需求下降的最新警告信號,當日從3個月期到30年期美債收益率全線走高。其中,3年期、5年期和7年期美債收益率均飆升15個基點。由于市場預計美聯儲將繼續加息,美股三大指數均收跌。在美債收益率走高的同時,美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率本周也一舉突破了8%,為2000年中期以來首次。
這一極端的高利率水平很可能進一步對美國樓市成交形成沖擊。從長遠來看,如果買家以20%的首付購買價值40萬美元的房屋,那么如今的每月房貸支出將比兩年前多出近1000美元。
如今美國的潛在購房者和房主都受到高利率的困擾——購房者想買但買不起,抵押貸款利率攀升的速度將大多數有購房欲望的人拒之門外;房主坐擁幾年前的低利率房貸,看不到賣房的刺激因素。買方和賣方持續向相反的方向行進。目前只有那些高收入或有大量現金的人才能買得起房。房利美首席經濟學家兼高級副總裁道格·鄧肯(Doug Duncan)預計,抵押貸款利率上升的環境將繼續抑制住房活動,并使住房負擔能力進一步復雜化,直至2024年。
2009年第二季度,美國家庭抵押貸款債務占可支配收入的65%,金融危機開始時的峰值為100%。抵押貸款債務與房地產資產的比率(即貸款價值比)在2023年第二季度為27%。攝《財經》記者金焱
全美房地產經紀人協會的數據顯示,美國人的購房負擔能力在今年夏天下降到了自1985年以來的最低水平。經濟學家預測,2023年二手房銷量將至少下降至2011年以來的最低水平。當時美國人口相對較少,美國樓市則緩慢地從史無前例的次貸危機的陰霾中艱難恢復。
根據房地產經紀公司Redfin6月的分析,美國約92%的按揭房主的按揭利率低于6%。Zillow的數據則顯示,美國80%的按揭房主的按揭利率低于5%。隨著30年期抵押貸款利率接近 8%,房主可能對出售房屋興趣不大,因為他們可能不得不購買另一套利率更高的房屋。 根據Realtor.com的數據,9月待售房屋庫存與去年同期相比減少了4%。
根據房地美公司的數據,美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率日前已升至7.57%,自8月以來又累計上升了約50個基點——當時美國抵押貸款利率近一年來首次超過了7%,房屋銷量也降至了1月以來的最低水平。
美國企業研究所(AEI)高級研究員愛德華·J·平托(Edward J. Pinto)此前是前房利美(Fannie Mae)的執行官,他對《財經》記者說,“我們正在經歷美國有史以來最嚴重的住房危機之一。這導致無家可歸人數創歷史新高,且整整一代人都確信他們永遠不會擁有住房,而后者是進入美國中產階級的重要標志。”
據Redfin的經濟研究負責人Chen Zhao估計,2023年美國成屋銷售總量預計將為410萬套左右,這將是自2008年雷曼兄弟倒閉并引發全球金融危機以來年度銷量的最低水平。Zhao表示,由于抵押貸款利率可能繼續維持在較高水平,明年的銷量也不太可能會大幅回升。她指出,“我們將面臨相當長時間的冰凍期”。
今年美國房地產市場成交的蕭條,與本世紀頭十年房地產泡沫破滅后的前一次放緩截然不同。當時,美國經濟陷入深度衰退,數百萬房主因喪失抵押品贖回權而失去房屋。而這一次,由于借貸成本上升、房價屢創新高以及待售房屋庫存非常有限,房屋銷售放緩其實已經持續有一年多的時間。最近,抵押貸款利率攀升速度之快,已導致除了最堅定的購房者,其他購房者都退出交易市場。
有限的住房庫存、高企的房價和勞動力短缺將持續成為美國房地產市場的不利因素。由于房價增長仍然超過收入增長,購房者的負擔能力在未來仍將是一個問題。攝《財經》記者金焱
花旗集團前全球外匯主管、深數宏觀(DeepMacro)聯合創始人兼CEO杰弗瑞·楊(Jeffrey Young)對《財經》記者指出,美國正向更高的通貨再膨脹狀態移動??紤]到通脹壓力下降至低于趨勢值的水平僅有非常短的一段時間,我們將其解讀為不利于利率,也就是說,利率還會上升。
事實證明,影響美國通脹率的最大變數是住房。房租漲勢則是核心通脹的主要推手。最新的通脹數據顯示,美國的通脹依然頑固:美國9月CPI同比漲3.7%,持平8月增速,高于預期的3.6%,連續第三個月反彈;環比增速較8月的0.6%放緩至0.4%,但超過預期的0.3%;核心CPI同比增速從8月的4.3%放緩至4.1%;核心CPI環比增速持平8月的0.3%。美國9月PPI同比增長2.2%,大超預期的1.6%,連續第三個月超預期上漲,較8月的1.6%大幅反彈,為4月以來最大的同比增幅;PPI環比上升0.5%,也超過預期的0.3%;核心PPI同比上漲2.7%,預期為2.3%,較8月的2.2%大幅反彈;核心PPI環比增長0.3%,預期為上漲0.2%。
通脹超預期的原因來自三個方面,一是住房中的業主等價租金(OER)環比增速反彈,二是油價上漲的傳導效應仍在,三是住房以外的服務通脹粘性猶存。CPI住房指數包含主要居所租金(rent of primary residence)和業主等價租金(owners’ equivalent rent, OER)兩個主要分項,前者對應出租房的租金,在CPI中權重約7.6%,后者反映自住房的成本,權重約25.6%。9月主要居所租金環比增長0.5%,與上月持平,業主等價租金環比增長0.6%,較上月的0.4%反彈。后者的反彈推動了CPI住房指數超預期上漲。
即使在正常年份,秋冬季的房地產市場往往也會放緩,房價通常也會比年初有所下降,因為許多家庭不愿在開學期間搬家,購房者也會避免在假期購物。根據全美房地產經紀人協會的數據,如果2023年全年的成屋銷量最終低于預期的少于400萬套,那將是自1995年以來首次跌破這一整數關口。
美國房地產市場的萎縮體現在,房利美9月的調查顯示,只有16%的消費者表示現在是買房的好時機,這一數據與2010年中期以來的歷史新低持平。抵押貸款銀行家協會的數據也顯示,美國抵押貸款申請在9月下旬已降至了1995年以來的最低水平,這表明未來幾個月的房屋銷售預計都將持續低迷。房地產經紀網站Realtor.com的數據顯示,9月上線的房源中有近18%的房屋出現了降價,是自2022年11月以來的最高比例。