萬科郁亮:行業陣痛仍未停止 順應變化才能穿越周期

作者 | 《財經》新媒體 撰稿人 宋金煜 王婧雅 編輯 | 高素英  

2023年10月21日 19:17  

本文1484字,約2分鐘

兩年前,萬科董事會主席郁亮將其對房地產行業的基本看法歸結為16個字:尊重常識,回歸常態;陣痛之后,仍有機會。10月20日,郁亮坦言,未來住宅建設的中樞值是10-12億平方米,而目前只有7億平方米,現階段住房建設水平已經超跌,市場在產生向上修復動力。

郁亮進一步表示,市場積累的反彈力量和政策支持給恢復提供了一定動力,但市場短期恢復的基礎還不牢固。房地產行業陣痛期比自己預想的還要更長、更痛,直至目前陣痛仍未停止。然而,無論企業是否準備好,行業都將進入新的發展階段。

不過,作為曾三次穿越地產行業周期的房企掌門人,郁亮依然堅持,只有順應時代改變的企業,才有可能穿越周期。他指出,萬科從海爾學來的座右銘是“沒有成功的企業,只有時代的企業”,落到具體的實踐就是與客戶同步發展、與城市同步發展。

時代在變化,客戶需求也在改變。郁亮介紹稱,現在房地產行業特別卷,客戶對產品和服務的要求都是“又好又便宜”,之前憑借高品質產品穿越行業周期的時代已經一去不復返。中國咖啡行業中很多品牌品質好、售價高,還能玩出茅臺聯名等花樣營銷,值得地產行業學習。

在消費者需求改變的同時,中國城市發展也出現了新變化。“城市再次向城市中心區發展。”郁亮表示,“向心發展”有兩層含義,一方面是中國發展不像過去一樣攤大餅,而是向中心城市聚集。另一方面,空間上工作和生活之間的界限逐漸模糊,尤其是大城市以創新創業為主,交流和居住等各場景充分融合在一起。

“這個變化對萬科而言,意味著需要開發經營服務并重。”在他看來,未來萬科要開始賺小錢、慢錢、辛苦錢,經歷從房產開發者,到不動產服務經營者的轉變。但這一轉變,萬科也遇到了兩大難點。

郁亮直言,第一大難點是,如何賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢,萬科的長租公寓入局八年才實現盈利。第二大難點是,新業務商業模式能否實現閉環。郁亮指出,經營服務業務前期投入大,回報周期長,見效慢,然而隨著消費型基礎設施REITs政策推出,讓此類業務的商業模式有望實現閉環。

針對萬科而言,目前其在商業、物流、租賃住房業務都在準備REITs,一旦REITs落地、商業模式實現閉環,萬科便可以從開發商轉變為不動產商。

值得一提的是,郁亮還回應了目前市場上的兩大擔憂,即中國住房到底有沒有過剩,以及政策有沒有發揮效果。

對于供給過剩的問題,郁亮解釋稱,當前主要城市的住房條件“被平均”了,城市被小鎮平均了,大城市被小城市平均了,同時目前中國人均居住面積38.6平方米是建筑面積,折成使用面積僅相當于40年前日本的居住水平。與此同時,目前客戶對居住的需求越來越多,類型也越來越多樣化,但針對新需求的市場供應是不充分的。

針對政策效果,郁亮表示,政策肯定是有用的,但不是萬能的,不能指望出一個政策就能徹底扭轉當前局面。過去政策在需求端發力比較多,今后建議供給端的政策可以考慮庫存較多的城市放緩、減少或暫停土地供應,此前錯配的資源如閑置商業辦公適時調整。

“住房作為居民生活的剛需不會消失,壓制久了總要釋放出來”“短期市場有壓力,長期還是有信心”“當下不必過于悲觀,我相信城市永不落幕”郁亮說道。

不過,郁亮也指出,一個好企業絕不是算賬算出來的,也不是省錢省出來的,而是要靠創造需求和價值。他認為,“一分錢一分錢賺錢談得都是管理,有好產品好手藝是企業的根本,然后再談未來收成有多少。”

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