兩年前，萬科董事會主席郁亮將其對房地產行業的基本看法歸結為16個字：尊重常識，回歸常態；陣痛之后，仍有機會。10月20日，郁亮坦言，未來住宅建設的中樞值是10-12億平方米，而目前只有7億平方米，現階段住房建設水平已經超跌，市場在產生向上修復動力。

郁亮進一步表示，市場積累的反彈力量和政策支持給恢復提供了一定動力，但市場短期恢復的基礎還不牢固。房地產行業陣痛期比自己預想的還要更長、更痛，直至目前陣痛仍未停止。然而，無論企業是否準備好，行業都將進入新的發展階段。

不過，作為曾三次穿越地產行業周期的房企掌門人，郁亮依然堅持，只有順應時代改變的企業，才有可能穿越周期。他指出，萬科從海爾學來的座右銘是“沒有成功的企業，只有時代的企業”，落到具體的實踐就是與客戶同步發展、與城市同步發展。

時代在變化，客戶需求也在改變。郁亮介紹稱，現在房地產行業特別卷，客戶對產品和服務的要求都是“又好又便宜”，之前憑借高品質產品穿越行業周期的時代已經一去不復返。中國咖啡行業中很多品牌品質好、售價高，還能玩出茅臺聯名等花樣營銷，值得地產行業學習。

在消費者需求改變的同時，中國城市發展也出現了新變化。“城市再次向城市中心區發展。”郁亮表示，“向心發展”有兩層含義，一方面是中國發展不像過去一樣攤大餅，而是向中心城市聚集。另一方面，空間上工作和生活之間的界限逐漸模糊，尤其是大城市以創新創業為主，交流和居住等各場景充分融合在一起。

“這個變化對萬科而言，意味著需要開發經營服務并重。”在他看來，未來萬科要開始賺小錢、慢錢、辛苦錢，經歷從房產開發者，到不動產服務經營者的轉變。但這一轉變，萬科也遇到了兩大難點。

郁亮直言，第一大難點是，如何賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢，萬科的長租公寓入局八年才實現盈利。第二大難點是，新業務商業模式能否實現閉環。郁亮指出，經營服務業務前期投入大，回報周期長，見效慢，然而隨著消費型基礎設施REITs政策推出，讓此類業務的商業模式有望實現閉環。

針對萬科而言，目前其在商業、物流、租賃住房業務都在準備REITs，一旦REITs落地、商業模式實現閉環，萬科便可以從開發商轉變為不動產商。

值得一提的是，郁亮還回應了目前市場上的兩大擔憂，即中國住房到底有沒有過剩，以及政策有沒有發揮效果。

對于供給過剩的問題，郁亮解釋稱，當前主要城市的住房條件“被平均”了，城市被小鎮平均了，大城市被小城市平均了，同時目前中國人均居住面積38.6平方米是建筑面積，折成使用面積僅相當于40年前日本的居住水平。與此同時，目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應是不充分的。

針對政策效果，郁亮表示，政策肯定是有用的，但不是萬能的，不能指望出一個政策就能徹底扭轉當前局面。過去政策在需求端發力比較多，今后建議供給端的政策可以考慮庫存較多的城市放緩、減少或暫停土地供應，此前錯配的資源如閑置商業辦公適時調整。

“住房作為居民生活的剛需不會消失，壓制久了總要釋放出來”“短期市場有壓力，長期還是有信心”“當下不必過于悲觀，我相信城市永不落幕”郁亮說道。

不過，郁亮也指出，一個好企業絕不是算賬算出來的，也不是省錢省出來的，而是要靠創造需求和價值。他認為，“一分錢一分錢賺錢談得都是管理，有好產品好手藝是企業的根本，然后再談未來收成有多少。”